หุ้น Property Fund คืออะไร ทำไมถึงไม่น่าลงทุน

ทุกวันนี้จำนวนของ Property Fund ในตลาดหลักทรัพย์มีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หลายๆคนอาจจะสงสัยว่ามันคืออะไร แล้วน่าลงทุนรึเปล่า? งั้นผมขอเริ่มโดยการอธิบายคร่าวๆตามที่ผมเข้าใจก่อนละกันนะครับว่า Property Fund นั้นคืออะไร

เมื่อมีบุคคล กลุ่มคน หรือบริษัทไหนต้องการที่จะประกอบธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นธุรกิจโรงแรม Service Apartment หรือ ห้างสรรพสินค้าแต่ไม่มีทุนพอ ทางเลือกหนึ่งในการระดมทุนก็คือการก่อตั้ง Property Fund ขึ้นมาแล้วขายหุ้นให้กับนักลงทุนเพื่อนำเงินไปลงทุน

แต่การจัดทำ Property Fund นั้นก็จะมีเงื่อนไขพิเศษอยู่ อันหลักๆก็จะมีว่า กองทุนนั้นจะต้องลงทุนอย่างน้อย 75% ของเงินทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์ ส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะไปลงทุนนั้นจะต้องสร้างเสร็จแล้วอย่างน้อย 80% หรือไม่ก็มีการเปิดกิจการอยู่แล้ว คือห้ามเอาเงินไปเก็งกำไรอย่างเช่นอยู่ดีๆไปซื้อที่เปล่าไว้แล้วก็รอให้ราคาขึ้นแล้วขาย การทำกองทุนนั้นจะเน้นไปที่การลงทุนในธุรกิจที่ให้รายได้อย่างสม่ำเสมอแก่นักลงทุนมากกว่า เพราะอีกข้อกำหนดหนึ่งนั้นก็คือทางกองทุนต้องจ่ายปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรทั้งหมดให้แก่ผู้ถือหุ้นทุกๆปี

แล้วทำไมผมถึงบอกว่า Property Fund นั้นไม่น่าลงทุน

คือจริงๆแล้วมันก็เป็น Concept ที่ดีนะครับ ใครที่เคยไผ่ฝันว่าอยากจะทำธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์พวกนี้แต่มีทุนไม่พอ ก็สามารถที่จะหาผู้ร่วมลงทุนหรือเข้าไปร่วมลงทุนกันได้ แล้วผมก็ต้องบอกก่อนว่าไม่ใช่กองทุนทุกอันที่ไม่น่าลงทุน

แต่ในทางปฏิบัติแล้วผมรู้สึกว่าหลังๆมีกองทุนจำพวกหนึ่งที่เข้ามาหาผลประโยชน์โดยใช้ Property Fund เพื่อเป็นเครื่องมือให้กับผู้ก่อตั้ง แล้วถ้าสังเกตดูจะเห็นว่าหลังๆนี้กองทุนใหม่ๆที่เข้ามาจะเข้าข่ายนี้แทบทั้งหมด Property Fund แบบที่ผมพูดถึงนี้ก็คือ

การที่ผู้ประกอบการก่อตั้ง Property Fund ขึ้นมาเพื่อเอาไปซื้อกิจการของตัวเอง (ซื้อแบบเช่าช่วง)

ในกรณีแบบนี้ผมรู้สึกว่าเหตุผลหลักที่กองทุนถูกก่อตั้งขึ้นมานั้นไม่ใช่เพื่อมาทำธุรกิจ แต่เพื่อให้ผู้ก่อตั้งได้กู้ยืมเงินดอกเบี้ยถูกและไม่มีความเสี่ยง โดยที่ยกความเสี่ยงเอาไปไว้ให้กับคนที่เข้ามาซื้อหุ้น Property Fund แทน

สมมุติว่ามีบริษัททำธุรกิจห้างสรรพสินค้าอยู่แล้วเขาต้องการจะหาเงินเพิ่มมาขยายสาขา เขาคงมีทางเลือกหลักๆอยู่ไม่กี่ทาง

ทางแรกคือการกู้แบงก์ แน่นอนบริษัทจะต้องเสียดอกเบี้ยให้กับทางแบงก์มากพอสมควรเลยเพราะจำนวนเงินที่บริษัทเหล่านี้ต้องใช้ในการขยายกิจการจะค่อนข้างมาก นอกจากนั้นยังต้องแบกรับความเสี่ยงไว้ด้วย ถ้าผลการดำเนินการธุรกิจเปลี่ยนไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม ทำให้ยอดขายตกหรือกำไรลดแล้วไม่มีเงินไปจ่ายเงินกู้คืนบริษัทก็ต้องรับผิดชอบไปเต็มๆ

ทางที่สองก็คือการออกหุ้นเพิ่มทุน ทางเลือกนี้ดีหน่อยเพราะว่าได้เงินมาแบบไม่มีความเสี่ยงโดยการขายส่วนความเป็นเจ้าของให้กับผู้ลงทุน แต่ข้อเสียใหญ่เลยก็คือบริษัทจะมีความเป็นเจ้าของในกิจการใน % ที่น้อยลง สมมุติก่อนหน้านี้หุ้นทั้งหมดมีอยู่ 100 ร้อยหุ้นแล้วบริษัทเป็นเจ้าของอยู่ 50 หุ้นก็เท่ากับว่าบริษัทเป็นเจ้าของกิจการ 50% แต่ถ้าออกหุ้นมาขายอีก 100 หุ้น ตอนนี้บริษัทก็เป็นเจ้าของแค่ 50 จาก 200 หุ้น หรือ 25% นั่นเอง เท่ากับว่าถึงบริษัทจะนำเงินมาขยายกิจการแล้วเพิ่มกำไรได้สองเท่า บริษัทก็ได้ผลตอบแทนเท่าเดิมอยู่ดีเพราะตอนนี้เขาก็เป็นเจ้าของใน % ที่น้อยลงครึ่งหนึ่ง

ทางที่สามคือการออกหุ้นกู้ พูดง่ายๆก็คือขอยืมเงินจากบุคคลทั่วไปที่สนใจจะให้บริษัทยืม แต่การออกหุ้นกู้นั้นบริษัทก็ต้องมี Credit ที่ดีแล้วดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายก็คงจะไม่น้อยเหมือนกัน แล้วก็ยังต้องแบกรับความเสี่ยงเอาไว้อีกเหมือนกับตอนที่กู้แบงก์

แต่ถ้าเขาทำ Property Fund ขึ้นมาเองแล้วเอาไปเช่าช่วงกิจการของตัวเองล่ะ? สมมุติเขามีห้างอยู่ 10 สาขา สมมุติว่าชื่อ Cenmall แล้วกัน เขาก็อาจจะทำ Property Fund ขึ้นมาเพื่อไปเช่าช่วงกิจการห้าง Cenmall ของเขาเองซัก 3 สาขา เหมือนการเอาเงินจาก Property Fund ที่เขาตั้งขึ้นมาเอง เอามาให้ตัวเอง โดยที่ไม่ต้องเสี่ยงอะไรเลย

Property Fund แบบนี้มันมีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ หรือ Conflict Of Interest อยู่หลายจุดเลยทีเดียว

ในฐานะผู้บริหารกองทุน Property Fund เขาควรจะเจรจาราคาการเช่าช่วงของกิจการห้าง Cenmall ในราคาที่ถูกที่สุดเพื่อผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นในกองทุน แต่แน่นอนในฐานะเจ้าของ Cenmall ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของเขา เขาคงจะขายกิจการให้กับกองทุนในราคาที่สูงที่สุดเพื่อที่จะระดมทุนให้ได้มากที่สุด

นอกจากนั้นหลังจากที่ขาย Cenmall ทั้ง 3 สาขาให้กับกองทุนแล้ว ในฐานะผู้บริหารกองทุนเขาก็จ้างให้บริษัท Cenmall (จ้างตัวเอง) ให้บริหารห้างทั้ง 3 สาขาให้ต่อเรียกได้ว่าได้ทั้งขึ้นทั้งล่อง ส่วนค่าจ้างจะให้ตัวเองเท่าไหร่เขาก็เป็นคนกำหนดยิ่งกว่านั้นเขาไม่ได้แค่บริหารต่ออย่างเดียวนะครับ ห้างทั้งหมดก็ยังใช้ชื่อ Cenmall ต่อเหมือนเดิมเรียกว่าคนทั่วไปไม่มีใครรู้ว่าห้างได้ขายต่อให้ Property Fund แล้ว นอกจากจะได้ระดมเงินทุนแล้วยังไม่เสียภาพลักษณ์ของบริษัทอีกต่างหาก

นอกจากนี้หลังจากได้เงินทุนไปแล้วทางบริษัทก็ไม่มีความเสี่ยงใดๆ เพราะหลังจากนั้นถ้ายอดขายหรือกำไรของ 3 สาขาลดลง คนที่จะได้ปันผลลดลงก็คือผู้ถือหุ้นของกองทุน จริงอยู่บริษัท Cenmall ในฐานะผู้ก่อตั้งยังต้องถือหุ้นอยู่ในกองทุน 30% แต่ปันผลที่ได้น้อยลงนั้นคงดีกว่ากู้เงินแบงก์มาแล้วไม่มีจ่ายคืนมาก นอกจากนั้นบริษัท Cenmall ก็ยังได้ค่าบริหารอยู่

ส่วนถ้าพูดกันในด้านบริหารงานคุณคิดว่าใน 10 สาขาของ Cenmall เขาจะตั้งใจบริหารสาขาไหนมากกว่า ระหว่างสาขาที่เขายังเป็นเจ้าของ 100% กับสาขาที่เขามีหุ้นแค่ 30% นี่ยังไม่รวมถึงในบางเวลาหรือการตัดสินใจที่เขาต้องเลือกระหว่างสาขาใดสาขาหนึ่งที่เขาเป็นเจ้าของ 100% กับ 30% ด้วยนะครับ เพราะถึง Performance ของ 3 สาขาของ Property Fund ตก ในฐานะที่เขาเป็นผู้บริหาร Property Fund เขาก็คงไม่ไล่ตัวเองออกอยู่ดี

แค่ที่พูดมาทั้งหมดนี้การลงทุนก็ดูจะมีความเสี่ยงมากแล้ว  แต่นี่ยังไม่ได้นับด้วยนะครับว่าการไปลงทุนของกองทุนเหล่านี้นั้นเป็นแบบเช่าช่วง หรือ Lease Hold เท่านั้น คือที่ดินที่ตั้งห้างเหล่านี้นั้นเป็นแค่ที่เช่าระยะยาว ส่วนใหญ่ 20-30 ปี สิ่งที่เราลงทุนไปก็แค่ซื้อสัญญาเช่าระยะยาวที่เหลืออยู่ เหมือนกับการไปเซ้งสัญญาเช่าตึกแถว เราไม่ได้เป็นเจ้าของอะไรเลย เพราะฉะนั้นเมื่อสัญญาเช่าหมดเราก็ไม่มีอะไรเหลือ มูลค่าของหุ้นที่เราถืออยู่ก็กลายเป็นศูนย์ เพราะฉะนั้นถึงเราจะมีหุ้นอยู่ 100 บาท และได้ปันผลปีละ 10% ทุกๆปี แล้วสมมุติเราถือหุ้นไว้ 20 ปีจนสัญญาหมด เราก็จะได้ปันผลมาทั้งหมด 200 บาท ส่วนเงินต้นที่ลงไปนั้นก็กลายเป็นศูนย์ เท่ากับว่าใน 20 ปีเงินลงทุนเราเพิ่มขึ้นมาสองเท่า (ถ้าอยากรู้ว่า Property Fund ในตลาดตอนนี้ได้ปันผลกันประมาณเท่าไหร่ก็ลองไปหาดูได้นะครับ) ส่วนถ้าจะหวังว่าปันผลจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามกิจการที่ดีขึ้นมันก็เป็นไปได้นะครับ อย่างน้อยยอดขายและกำไรก็น่าจะขึ้นตามเงินเพ้อ แต่อย่าลืมนะครับว่าเราไม่ได้เป็นเจ้าของหุ้นของบริษัทเขา ที่อยู่ดีๆยอดขายและกำไรจะเพิ่มขึ้นเยอะๆตามจำนวนสาขาที่ขยายขึ้นและเติบโตขึ้นเรื่อยๆ กองทุนของเรานั้นเป็นเจ้าของอยู่แค่ 3 สาขา ผ่านไปนาแค่ไหนก็มีอยู่แค่ 3 สาขา เพราะฉะนั้นโอกาสที่กำไรจะเพิ่มขึ้นเยอะๆนั้นเป็นไปได้ยากมากๆ แล้วโอกาสที่ Property Fund นั้นจะขยายสาขาหรือปรับปรุงอะไรก็มีน้อยมาก เพราะตามหลักต้องจ่ายเงินปันผล 90% ทุกๆปี ไม่น่าจะเหลือเงินที่จะเอาไปทำอะไรใหญ่ๆได้ แล้วถึงมีเงินจริงๆผู้บริหารซึ่งก็คือ Cenmall ก็ไม่น่าจะขยายสาขาของห้างในเครือกองทุนอยู่ดี เพราะเขาจะขยายสาขาห้างที่เขาเป็นเจ้าของแค่ 30% ไปเป็นคู่แข่งของสาขาที่เขาเป็นเจ้าของทั้ง 100% ทำไม ถ้าเขาจะขยายก็ไปขยายของเขาเองดีกว่า

การที่ผมเขียนมาทั้งหมดนี้ก็ไม่ได้หมายความว่า Property Fund ทั้งหมดนั้นไม่น่าลงทุนนะครับ แต่พอผมดูๆข้อมูลแล้วแค่รู้สึกว่ากองทุนบางอันนั้น (จริงๆก็หลายอันอยู่) มีจุดที่อาจเป็นปัญหา หรือ Conflict Of Interest อยู่หลายจุดเลยทีเดียว ถ้าจะให้ผมลงทุนใน Property Fund เหล่านี้ผมก็คงจะต้องคิดหนักอยู่เหมือนกัน เพราะถ้าดูเผินๆปันผลที่ได้ต่อปีอาจจะดูน่าสนใจ (กองทุนเหล่านี้ส่วนใหญ่จะให้ปันผลที่ดีเมื่อเทียบกับปันผลจากหุ้น) แต่ถ้าจะให้ผมลงทุนจริงๆผมเอาเงินไปซื้อหุ้นของบริษัทเขาเลยน่าจะดีกว่า เพราะถ้าบริษัทเขาเจ๊งสาขาที่กองทุนเป็นเจ้าของก็น่าจะเจ๊งเหมือนกัน แต่ถ้าธุรกิจไปได้ดีการที่เป็นเจ้าของหุ้นของบริษัทเขาเลยก็น่าจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่า